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[文정부 부동산]③ 아파트 특별공급 - 누가 어떻게 받나?
입력 2019.07.11 (10:34) 수정 2019.07.11 (10:37) 취재K
[文정부 부동산]③ 아파트 특별공급 - 누가 어떻게 받나?
문재인 정부의 부동산 정책은 투명한가 ③아파트 특별공급 - 누가 어떻게 받나?

한국은 2018년 글로벌 부동산 투명성 지수 조사에서 31위를 차지했다. 조금씩 개선되고는 있지만 아직 일본(15위), 대만(26위), 말레이시아(30위) 등 다른 아시아 국가에 비해 낮은 수준이다.

문재인 정부는 국정운영과 정책집행에 있어 어떤 정부보다 투명성을 강조해왔다. 하지만 적어도 부동산 정책에서만큼은 '집값 잡기'라는 대명제에 밀려 오히려 부동산 정책과 각종 정보에 대한 투명성 확보 노력은 미흡한 편이다. 취재 현장에서 느끼는 '깜깜이 부동산 정책'에 대한 문제점과 대안을 네 차례에 걸쳐 연재한다.

*연재 순서
①주거정책심의위원회 - 서면으로 100% 찬성…국토부 거수기 전락
②분양가 통제 - HUG, 시장을 조종하는 공기업
③아파트 특별공급 - 가짜 임신진단서 등 비리 만연
④공시가격 산정 - 마법의 숫자 '현실화율 68%'…어떻게 나왔나?


■무주택자들의 꿈, '아파트 특별공급'

무주택자들에게 특별공급은 일종의 '꿈'이라고 할 수 있다. 무주택자들에게 특별공급은 '로또'에 비유되는 아파트 청약을 뚫을 수 있는 거의 유일한 내 집 마련의 수단으로 여겨진다.

특별공급 제도는 90년대 초반 분당, 일산 등 1기 신도시 아파트 공급 당시 처음 도입됐다. 아파트 특별공급은 정책적 배려가 필요한 사회계층의 주택마련을 지원하기 위해서다. 쉽게 말해 무주택자에게 청약경쟁 없이 주택을 분양받을 수 있게 하자는 취지에서였다.

하지만 현실에서는 실제 주택이 필요한 무주택 실수요자조차 어떤 특별공급이 있는지, 어떻게 받는지 제대로 모르는 경우가 많다. 34살 직장인 남성 A씨는 "특별공급에 관심이 있지만, 신혼부부가 신청할 수 있는 제도라는 것 정도밖에 모른다면서 기관추천 공급 같은 특별공급 방식은 들어본 적이 없다"라고 말했다.

하지만, 특별공급은 신혼부부 특별공급만 있는 것이 아니다. 특별공급의 종류를 물량별로 보면 전체 건설량의 20% 범위 내에 공급하게 되어있는 '생애최초주택구입'이 가장 많다. 다음으로 전체 건설량 가운데 신혼부부 특별공급이 10%, 기관추천이 10%, 다자녀가구 10%의 순이다.

많은 사람이 원하지만, 정작 대부분은 뭐가 있는지도 잘 모르는 '특별공급'의 이면을 살펴봤다.

■누구에게 '특별히' 공급됐나…10%꼴로 부정청약 적발

처음 선보인 지 어느덧 30년 가까이 된 특별공급 제도. 그동안 얼마나 어떻게 누구에게 공급된 걸까. KBS는 최근 10년간(2009~2018년) 특별공급 현황에 대해 국토부에 정보공개를 청구했다. 하지만 공개된 정보는 인터넷 접수가 의무화된 지난해('18년) 5월 4일 이후 공급 물량에 대해서만 현황 정보가 공개됐다.

정보가 공개되지 않은 이유에 대해 국토부 담당자는 "인터넷 신청이 의무화되기 전이라 특별공급 현황에 대한 정보가 남아있지 않기 때문"이라고 밝혔다.

2018년 5월 4일 전까지는 특별공급 청약 신청자들이 사업주체가 운영하는 견본주택을 직접 찾아 청약을 신청해야 했는데, 당시의 자료는 주택 정책을 총괄하는 국토부조차 관련 통계를 보유하지 않고 있다는 이야기다.

더 큰 문제는 시행사 등 민간의 사업 주체들에게 제도의 운용이 사실상 맡겨진 상황에서 청약자격 부실 검증 등 정부의 관리·감독이 제대로 이뤄지지 않고 있다는 점이다.

국토부가 최근 2017년부터 2018년 사이에 분양이 진행된 수도권 아파트 가운데 5개 단지를 추려 점검해보니, 신혼부부‧다자녀 특별공급 당첨자 83명 가운데 약 10%에 해당하는 8명이 허위 임신진단서를 제출한 사실이 적발됐다.

이번 신혼부부 특별공급 부정청약 적발은 자치단체와 공급주체에게 맡겨진 특별공급의 선발 과정에서 서류의 진위 등에 대한 검증이 제대로 이뤄지지 않았을 가능성을 보여주는 사례라고 할 수 있다.

이 같은 부정청약에는 '가짜 임신진단서' 등을 만들어주는 이른바 특별공급 브로커가 개입한 것으로 전해졌다. 특별공급 인터넷 신청 의무화 전까지 청약 신청자는 특공 서류를 민간 시행사 등 공급주체에 낸다.

이에 대한 검수와 검증은 분양대행사 등이 대행하는 것으로 알려졌다. 최종적으로 서류를 넘겨받는 자치단체 역시 이 같은 부정행위를 걸러내는데 적극적이지 않은 상황이다.

앞서 지난해 4월에는 강남과 과천 등 5개 단지에서 위장전입 등 시장 교란행위를 통해 당첨된 것으로 의심되는 사례 수십 건이 적발되기도 했다.

국토부는 비슷한 부정청약 사례가 상당 부분 더 있을 것으로 보고 2017년과 2018년에 분양한 전국 282개 단지 3,000여 건에 대해 전수 조사를 벌이고 있다. 하지만 늦어도 이달 안에 끝날 것으로 예상됐던 부정청약 조사는 지자체 등의 비협조로 난항을 겪고 있는 것으로 전해졌다.


■기관 입맛대로 추천?…선발과정ㆍ결과 '비공개'

특별공급 가운데 하나인 기관추천 방식은 더 캄캄하다. 기관추천의 특별공급 대상은 장애인이나 국가유공자, 철거민, 탈북자, 장기복무 군인 등 다양하다. 다양한 자격기준이 있는 만큼 선발과정에 주관적인 판단이 개입되기 쉽다.

기관추천의 물량 자체는 10% 이내로 정해져 있지만, 어느 기관에 특별공급 물량을 배정할 것인지는 자치단체가 마음대로 결정한다. 이 같은 결정에 따라 자치단체별로 공급되는 기관추천 물량은 대상은 천차만별이다.

예를 들어 경기도 오산시는 지난해 6월 한 아파트에 대한 기관추천 특별공급을 선발할 때 장애인 2명, 장기복무 군인 1명, 중소기업 근로자 1명에 대해 물량을 배정했다. 반면 국가유공자 물량은 없었다.

특정유형에 대한 추천 쏠림현상이 나타나게 되면 특정 유형 가운데 특별공급 청약 기회조차 아예 얻지 못하는 경우가 생길 수 있다.

더구나 추천 기준이나 점수를 공개하지 않는 기관이 많다. 선발과정의 공정성에 대한 의구심이 커질 수밖에 없다. 일부에서는 기관추천 특별공급 당첨자에 올림픽 메달리스트나 중소기업 근무자 등 상대적으로 경제적 상황이 나쁘지 않은 신청자에게 돌아간다며 제도 자체에 문제가 있다고 주장하기도 한다.

대구 수성구는 지난해 10월 분양한 한 아파트 단지에 '귀국공무원' 특별공급 물량을 배정했다. 모든 가족이 국외에서 2년 이상 거주하고 귀국한 공무원에 대한 배려 성격이다. 역시 해당 기관이 어떤 기준으로 누구를 추천했는지는 공개되지 않는다.

기관추천 특별공급은 소관 기관에서 신청 접수를 받아 우선순위를 정한 뒤 공급주체에 보낸다. 이 때문에 기관이 고르는 대로 선발하는 셈이나 다름없다. 기관에 접수된 신청은 많을 수 있지만, 최종적으로 기관을 거쳐 걸러지는 사람만 당첨되기 때문이다.

이 과정에서 기관이 추천했는데 정작 자격기준에 미달해 청약을 받지 못하는 경우도 많은 것으로 전해졌다.

자치단체와 기관들의 들쑥날쑥한 기준, 부실한 검증이 특별공급 제도의 공정성을 의심하는 요인으로 작용하는 셈이다.

■공무원들의 혜택, 이전기관 종사자 특별공급

특별공급 중에는 공무원들만 신청할 수 있는 '이전기관 종사자 특별공급'도 있다. 흔히 '공무원 특별공급'이라 불린다. 세종시와 혁신도시로 이주하는 공무원이나 공공기관 종사자가 그 대상이다.

인사청문회 과정에서 사퇴한 최정호 전 국토부 장관 후보자는 2차관 시절인 2016년 11월 세종시 반곡동의 한 고급아파트를 분양받았다가 구설수에 올랐다. 최 후보자가 분양받은 아파트는 전용면적이 155㎡에 달하는 복층 펜트하우스로 청약 2년여 만에 5억 원이 넘는 웃돈이 붙은 사실이 드러나 공분을 샀다.

최 전 후보자가 특별공급을 받았던 펜트하우스는 해당 아파트에서 단 두 채뿐이었다. 공급물량 가운데 절반을 공무원에게 특별공급하는 규정에 따라 한 채는 일반인에게 분양됐고, 한 채는 공무원에게 분양됐다. 당시 일반분양 경쟁률은 83대1이었지만 특별공급 경쟁률은 15대1에 불과했다. 그리고 그 한 채를 최 전 후보자가 당첨 받은 것이다.

이후 현직을 유지하기 어려운 차관급 이상 고위 정무직 공무원이 실거주를 위한 특별공급을 받는 것은 부적절하다는 비판이 일자, 정부는 지난 5월 제도를 보완했다. 고위직 공무원에 대해서는 특별공급을 제외한 것이다.

하지만 지난해 말 종료예정이었던 '공무원 특별공급, 거주자 이전에 따른 특별공급' 제도 자체는 연장하기로 했다. 공공기관 이전 작업이 대부분 마무리됐음에도 뚜렷한 이유 없이 연장 결정이 내려진 것이다. 역시 공무원에 대한 과도한 혜택이라는 비판을 면하기 어려워 보인다.

정부는 집값 안정을 위해 민간택지에 대한 분양가상한제 적용을 검토하고 있다. 정부가 적용시기를 저울질하고 있지만, 머지않은 시기에 적용되면 아파트 분양가는 상당히 떨어질 것으로 전망된다. 로또 청약이라는 논란 역시 더 거세질 것이다.

이런 상황에서 특별공급 제도의 투명성과 절차적 공정성이 개선되지 않으면, 특공 제도에서 소외된 시민들의 박탈감은 더 커질 수 있다.
  • [文정부 부동산]③ 아파트 특별공급 - 누가 어떻게 받나?
    • 입력 2019.07.11 (10:34)
    • 수정 2019.07.11 (10:37)
    취재K
[文정부 부동산]③ 아파트 특별공급 - 누가 어떻게 받나?
문재인 정부의 부동산 정책은 투명한가 ③아파트 특별공급 - 누가 어떻게 받나?

한국은 2018년 글로벌 부동산 투명성 지수 조사에서 31위를 차지했다. 조금씩 개선되고는 있지만 아직 일본(15위), 대만(26위), 말레이시아(30위) 등 다른 아시아 국가에 비해 낮은 수준이다.

문재인 정부는 국정운영과 정책집행에 있어 어떤 정부보다 투명성을 강조해왔다. 하지만 적어도 부동산 정책에서만큼은 '집값 잡기'라는 대명제에 밀려 오히려 부동산 정책과 각종 정보에 대한 투명성 확보 노력은 미흡한 편이다. 취재 현장에서 느끼는 '깜깜이 부동산 정책'에 대한 문제점과 대안을 네 차례에 걸쳐 연재한다.

*연재 순서
①주거정책심의위원회 - 서면으로 100% 찬성…국토부 거수기 전락
②분양가 통제 - HUG, 시장을 조종하는 공기업
③아파트 특별공급 - 가짜 임신진단서 등 비리 만연
④공시가격 산정 - 마법의 숫자 '현실화율 68%'…어떻게 나왔나?


■무주택자들의 꿈, '아파트 특별공급'

무주택자들에게 특별공급은 일종의 '꿈'이라고 할 수 있다. 무주택자들에게 특별공급은 '로또'에 비유되는 아파트 청약을 뚫을 수 있는 거의 유일한 내 집 마련의 수단으로 여겨진다.

특별공급 제도는 90년대 초반 분당, 일산 등 1기 신도시 아파트 공급 당시 처음 도입됐다. 아파트 특별공급은 정책적 배려가 필요한 사회계층의 주택마련을 지원하기 위해서다. 쉽게 말해 무주택자에게 청약경쟁 없이 주택을 분양받을 수 있게 하자는 취지에서였다.

하지만 현실에서는 실제 주택이 필요한 무주택 실수요자조차 어떤 특별공급이 있는지, 어떻게 받는지 제대로 모르는 경우가 많다. 34살 직장인 남성 A씨는 "특별공급에 관심이 있지만, 신혼부부가 신청할 수 있는 제도라는 것 정도밖에 모른다면서 기관추천 공급 같은 특별공급 방식은 들어본 적이 없다"라고 말했다.

하지만, 특별공급은 신혼부부 특별공급만 있는 것이 아니다. 특별공급의 종류를 물량별로 보면 전체 건설량의 20% 범위 내에 공급하게 되어있는 '생애최초주택구입'이 가장 많다. 다음으로 전체 건설량 가운데 신혼부부 특별공급이 10%, 기관추천이 10%, 다자녀가구 10%의 순이다.

많은 사람이 원하지만, 정작 대부분은 뭐가 있는지도 잘 모르는 '특별공급'의 이면을 살펴봤다.

■누구에게 '특별히' 공급됐나…10%꼴로 부정청약 적발

처음 선보인 지 어느덧 30년 가까이 된 특별공급 제도. 그동안 얼마나 어떻게 누구에게 공급된 걸까. KBS는 최근 10년간(2009~2018년) 특별공급 현황에 대해 국토부에 정보공개를 청구했다. 하지만 공개된 정보는 인터넷 접수가 의무화된 지난해('18년) 5월 4일 이후 공급 물량에 대해서만 현황 정보가 공개됐다.

정보가 공개되지 않은 이유에 대해 국토부 담당자는 "인터넷 신청이 의무화되기 전이라 특별공급 현황에 대한 정보가 남아있지 않기 때문"이라고 밝혔다.

2018년 5월 4일 전까지는 특별공급 청약 신청자들이 사업주체가 운영하는 견본주택을 직접 찾아 청약을 신청해야 했는데, 당시의 자료는 주택 정책을 총괄하는 국토부조차 관련 통계를 보유하지 않고 있다는 이야기다.

더 큰 문제는 시행사 등 민간의 사업 주체들에게 제도의 운용이 사실상 맡겨진 상황에서 청약자격 부실 검증 등 정부의 관리·감독이 제대로 이뤄지지 않고 있다는 점이다.

국토부가 최근 2017년부터 2018년 사이에 분양이 진행된 수도권 아파트 가운데 5개 단지를 추려 점검해보니, 신혼부부‧다자녀 특별공급 당첨자 83명 가운데 약 10%에 해당하는 8명이 허위 임신진단서를 제출한 사실이 적발됐다.

이번 신혼부부 특별공급 부정청약 적발은 자치단체와 공급주체에게 맡겨진 특별공급의 선발 과정에서 서류의 진위 등에 대한 검증이 제대로 이뤄지지 않았을 가능성을 보여주는 사례라고 할 수 있다.

이 같은 부정청약에는 '가짜 임신진단서' 등을 만들어주는 이른바 특별공급 브로커가 개입한 것으로 전해졌다. 특별공급 인터넷 신청 의무화 전까지 청약 신청자는 특공 서류를 민간 시행사 등 공급주체에 낸다.

이에 대한 검수와 검증은 분양대행사 등이 대행하는 것으로 알려졌다. 최종적으로 서류를 넘겨받는 자치단체 역시 이 같은 부정행위를 걸러내는데 적극적이지 않은 상황이다.

앞서 지난해 4월에는 강남과 과천 등 5개 단지에서 위장전입 등 시장 교란행위를 통해 당첨된 것으로 의심되는 사례 수십 건이 적발되기도 했다.

국토부는 비슷한 부정청약 사례가 상당 부분 더 있을 것으로 보고 2017년과 2018년에 분양한 전국 282개 단지 3,000여 건에 대해 전수 조사를 벌이고 있다. 하지만 늦어도 이달 안에 끝날 것으로 예상됐던 부정청약 조사는 지자체 등의 비협조로 난항을 겪고 있는 것으로 전해졌다.


■기관 입맛대로 추천?…선발과정ㆍ결과 '비공개'

특별공급 가운데 하나인 기관추천 방식은 더 캄캄하다. 기관추천의 특별공급 대상은 장애인이나 국가유공자, 철거민, 탈북자, 장기복무 군인 등 다양하다. 다양한 자격기준이 있는 만큼 선발과정에 주관적인 판단이 개입되기 쉽다.

기관추천의 물량 자체는 10% 이내로 정해져 있지만, 어느 기관에 특별공급 물량을 배정할 것인지는 자치단체가 마음대로 결정한다. 이 같은 결정에 따라 자치단체별로 공급되는 기관추천 물량은 대상은 천차만별이다.

예를 들어 경기도 오산시는 지난해 6월 한 아파트에 대한 기관추천 특별공급을 선발할 때 장애인 2명, 장기복무 군인 1명, 중소기업 근로자 1명에 대해 물량을 배정했다. 반면 국가유공자 물량은 없었다.

특정유형에 대한 추천 쏠림현상이 나타나게 되면 특정 유형 가운데 특별공급 청약 기회조차 아예 얻지 못하는 경우가 생길 수 있다.

더구나 추천 기준이나 점수를 공개하지 않는 기관이 많다. 선발과정의 공정성에 대한 의구심이 커질 수밖에 없다. 일부에서는 기관추천 특별공급 당첨자에 올림픽 메달리스트나 중소기업 근무자 등 상대적으로 경제적 상황이 나쁘지 않은 신청자에게 돌아간다며 제도 자체에 문제가 있다고 주장하기도 한다.

대구 수성구는 지난해 10월 분양한 한 아파트 단지에 '귀국공무원' 특별공급 물량을 배정했다. 모든 가족이 국외에서 2년 이상 거주하고 귀국한 공무원에 대한 배려 성격이다. 역시 해당 기관이 어떤 기준으로 누구를 추천했는지는 공개되지 않는다.

기관추천 특별공급은 소관 기관에서 신청 접수를 받아 우선순위를 정한 뒤 공급주체에 보낸다. 이 때문에 기관이 고르는 대로 선발하는 셈이나 다름없다. 기관에 접수된 신청은 많을 수 있지만, 최종적으로 기관을 거쳐 걸러지는 사람만 당첨되기 때문이다.

이 과정에서 기관이 추천했는데 정작 자격기준에 미달해 청약을 받지 못하는 경우도 많은 것으로 전해졌다.

자치단체와 기관들의 들쑥날쑥한 기준, 부실한 검증이 특별공급 제도의 공정성을 의심하는 요인으로 작용하는 셈이다.

■공무원들의 혜택, 이전기관 종사자 특별공급

특별공급 중에는 공무원들만 신청할 수 있는 '이전기관 종사자 특별공급'도 있다. 흔히 '공무원 특별공급'이라 불린다. 세종시와 혁신도시로 이주하는 공무원이나 공공기관 종사자가 그 대상이다.

인사청문회 과정에서 사퇴한 최정호 전 국토부 장관 후보자는 2차관 시절인 2016년 11월 세종시 반곡동의 한 고급아파트를 분양받았다가 구설수에 올랐다. 최 후보자가 분양받은 아파트는 전용면적이 155㎡에 달하는 복층 펜트하우스로 청약 2년여 만에 5억 원이 넘는 웃돈이 붙은 사실이 드러나 공분을 샀다.

최 전 후보자가 특별공급을 받았던 펜트하우스는 해당 아파트에서 단 두 채뿐이었다. 공급물량 가운데 절반을 공무원에게 특별공급하는 규정에 따라 한 채는 일반인에게 분양됐고, 한 채는 공무원에게 분양됐다. 당시 일반분양 경쟁률은 83대1이었지만 특별공급 경쟁률은 15대1에 불과했다. 그리고 그 한 채를 최 전 후보자가 당첨 받은 것이다.

이후 현직을 유지하기 어려운 차관급 이상 고위 정무직 공무원이 실거주를 위한 특별공급을 받는 것은 부적절하다는 비판이 일자, 정부는 지난 5월 제도를 보완했다. 고위직 공무원에 대해서는 특별공급을 제외한 것이다.

하지만 지난해 말 종료예정이었던 '공무원 특별공급, 거주자 이전에 따른 특별공급' 제도 자체는 연장하기로 했다. 공공기관 이전 작업이 대부분 마무리됐음에도 뚜렷한 이유 없이 연장 결정이 내려진 것이다. 역시 공무원에 대한 과도한 혜택이라는 비판을 면하기 어려워 보인다.

정부는 집값 안정을 위해 민간택지에 대한 분양가상한제 적용을 검토하고 있다. 정부가 적용시기를 저울질하고 있지만, 머지않은 시기에 적용되면 아파트 분양가는 상당히 떨어질 것으로 전망된다. 로또 청약이라는 논란 역시 더 거세질 것이다.

이런 상황에서 특별공급 제도의 투명성과 절차적 공정성이 개선되지 않으면, 특공 제도에서 소외된 시민들의 박탈감은 더 커질 수 있다.
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